设为首页 | 加入收藏
财经网
首页 > 房产 >
字号: 分享按钮

三四线城市的房产,是如何收割的?

时间:2019-09-11 12:27  品牌财富网-信息中心

一.三四线城市房地产的魔幻

 

三四线城市的房地产市场,真可谓是中国房地产的魔幻存在。

 

在房地产快速扩张的这几年,大开发商逐渐下沉到三四线城市,他们带来了现代化的项目规划和以人为本的人居理念,让原本野蛮生长的县城,开始有了商品房意识和初现雏形的房地产市场。

 

但不得不说三四线城市房地产市场还是非常不成熟,而且长期以来形成了一套割韭菜的逻辑。

它非常象征性地代表了三四线房地产的普遍状态。

 

二.三四线城市割韭菜之一—产品质量差

 

1. 产品设计落后,施工工艺差,质量一般

 

三四线城市小开发商的产品质量差,几乎是众所周知的事了。

 

在江门考察时,我们见惯了一路上都是土黄色Art Deco的住宅,在路的拐角处看到了一个黄白配色外立面,还在热烈讨论这个项目审美还过得去。

三四线城市的房产,是如何收割的?

 

 

开车转到楼下一看,这个小开发商的水平,真是一言难尽。

 

三四线城市的房产,是如何收割的?

 

 

外立面质感很差,这个项目用的是涂料,材料之外,施工工艺也很差,外立面多处空鼓。

 

而且项目卖到现房已收楼入驻,却连外立面都懒得刷洗,导致窗户积灰严重。

 

不管从材料、工艺,还是开发商实际水平,都令人堪忧。像上面例子中说到的设计不合理、质量不过关,在县城比比皆是。

 

2.社区绿化差,小区规划差

 

虽然房地产这几年整体的开发水平跃升了一大阶,但三四线的房地产工艺水平仿佛与世隔绝了一般。

 

例如,肇庆碧桂园幸福里收购的麓园项目,小区规划是高层呈L型将洋房围合,高层33层,洋房10层,而整个小区规划又没有什么大景观,高层活动区域小也就算了,围合式排布洋房建得非常密,采光通风效果都非常差。

 

三四线城市的房产,是如何收割的?

 

其实最好的设计应该是建高一点点,然后采用兵营式排布,或者干脆都规划成纯高层,不要建高低配。

 

房地产开发一直强调的产品“均好性”,在县城变得一文不值。

 

现在三四线的小开发商哪里懂这些,更何况这个小区刚到连个游泳池都没有规划,绿化做得也是一团糟。

 

三四线城市的房产,是如何收割的?

 

 

同行的小伙伴看到这绿化也很失望,顺嘴说了句:“这绿化不会是碧桂园做的吧”。

 

言先生马上来了句:“一颗大树下面种三颗小树,算怎么回事儿,那三颗树如果是碧桂园种的,碧桂园可以去死了。”

 

往里面走一看,碧桂园自己都忍不下去了,正在把原本小开发商做的绿化铲掉,打算重做。

而且三四线城市的很多小区,甚至连个游泳池都没有规划,更别说设计1楼为架空层,增加小区的公共活动空间,或者根据不同年龄段设计不同的活动区域,或者是五星配置的私家会所、夜光跑道、人车分流。

三四线城市产品设计真的是一言难尽,排布非常不合理▼

 

三四线城市的房产,是如何收割的?

 

 

三四线城市的房产,是如何收割的?

 

 

有的人可能会说,三四线城市房价就卖10000元/㎡,甚至8000元/㎡,但是房子的建安成本真的大概就几千块钱,多的都是地价。

 

造房子本身真的是一个很考究专业的事情,其实我真的不大相信,哪个县城开发商造房子的工艺水平,突然哪天拍着脑袋就超越了现在的大开发商。

 

三.县城割韭菜之二——项目烂尾、商业做不起来

 

因为县城的项目普遍做得差,一些开发商就开始搞错位竞争,动不动就搞个百万方大盘,然后包装是集住宅、公寓、酒店、商业中心一体化的城市综合体。

买房前给你画饼画得巨大,让你恨不得今天买明天就能交房进进去,享受这种大型配套带来的便利:楼下就是大型商业广场,中间有连锁品牌满足吃喝玩乐需求的mall,两边底商业态是当地特色小吃,类似于万达金街。

沿街商业靠包装,公寓就纯属靠忽悠,真是欺负当地老百姓没有见过世面啊。

 

开发商需要便宜且优质的地块,地方同样需要政绩,引进高大上的商业,有没有来品牌愿意入驻另说,关键是高楼要盖起来,亮化工程做起来,城市门面搞起来。

县城的购房者,有的甚至连“五证”都不知道是什么,就觉得人家建这么大个售楼部,动工仪式上,“正负”官员也来出席剪彩了,怎么样都不会烂尾跑路吧。

 

然后建着建着,塔吊就可能停工了,桩机就不转了,绿色幕布上会悬挂着“工程烂尾,还我血汗钱”。

 

烂尾在三四线城市,真的是非常普遍的事,而且由于市场非常初级,很多连维权意识都没有,直接认栽。

 

在我们走过的中山惠州江门肇庆漳州等这些小城市中,见过了太多太多的烂尾楼,绿色幕布都已经破烂不堪,外露的钢筋已经完全绣化。哪怕位置再好,也没有开发商愿意接手。

中山某项目▼

 

三四线城市的房产,是如何收割的?

 

 

江门某项目▼

 

三四线城市的房产,是如何收割的?

 

 

好的一点,就是开发商钱还没有收全,楼还没有盖好,大开发商进来之后来解尸体。惨的就是一直烂尾下去了。

 

县城这些小开发商很多看着房地产行业好赚钱,半路出家来搞房地产的。以前可能是搞木材开发、搞建材水泥,甚至以前是养猪养牛的。

然后手里有点钱有点政商关系,就想一口吃个大胖子,建个一鸣惊人的项目,一不小心就扯着蛋了。

 

事实就是这样,在程序不透明、机制不完善、市场不成熟之下,县城项目烂尾跑路,似乎是见怪不怪的事情了。

 

例如我们在肇庆,看的很多项目,都是属于大开发商收购小开发商地块的:

1.碧桂园豪布斯卡:碧桂园收购顺宝的四期的地,物业还是沿用顺宝,碧桂园不恋战 2.碧桂园幸福里:碧桂园收购麓园的地块,两栋高层交付,剩下的洋房规划极其不合理,密不透风,绿化重做。 3.龙光玖龙山:一个地块内已有建成多栋,后来龙光收了地之后,将小区进行隔离地块新建项目。龙光不把临近地块也收了,是因为价格谈不拢。

中山福晟收购的某烂尾楼翻新,外立面也是一言难尽▼

 

三四线城市的房产,是如何收割的?

 

 

就算项目和商业能够真正建起来,大概率也是运营不起来的。

 

商业本身是要人口支撑的,而三四线城市本身就是人口净流出的,根本没有多少年轻人能支撑得起多个商圈,而老年人可能十几年都逛着同一个商圈。

 

这几年虽然房价涨,但是三四线城市的收入其实是没有什么提高的,居民的购买力摆在那里,商业基本也是缺乏活力的。

即使是保利,都不一定可以在三四线城市做好商业。

中山保利的商业,空置严重,人气冷清▼

 

三四线城市的房产,是如何收割的?

 

 

中山保利的超市,只卖3颗包菜▼

 

三四线城市的房产,是如何收割的?

 

 

深圳地铁开发的南山塘朗城直连的塘朗城商业,地铁直达、依托住宅区、商场硬件条件一流,也是拖到7月26日才开业,毕竟一旦开了亏本,想要挽救就是难于上青天。

 

深圳南山大学城片区的众冠写字楼下面的益田假日里早已建好,但就是不敢开,一直拖到最近才有了开业信息,也是怕开瞎了。

 

商业对人流量的要求,真的非常严苛。深圳尚且还担心商业运营问题,更何况是三四线城市的商业呢?

 

四.三四线城市割韭菜之三——土地产权症结

 

而且在三四线城市中,最容易引发争议的还有土地产权问题。

 

例如中山的城建混乱,很大原因就是早在80年代、90年代,中山的很多地块就已经被本地佬占据了,也就是“骗地”,批的是工业用地,用来建工厂,最后没有建成,一直屯着。

 

后来看房地产行情好,就把以前屯着的地块用来建住宅,这些地块即使通过土地变性,按照住宅70年产权,80年代、90年代批的地,现在地块剩下的产权时间只剩下50多年,甚至是40年。

 

因为土地产权就是按照批地那一刻开始计算的,并不是房子建成计算的。

 

虽然说现在的土地产权到期之后是可以续期的,但是这也是经过重重申请的,而且还要补齐土地出让金。

即使你说你不会住满这么多年,但是剩余产权时间短,你持有几年可能还能贷款满30年,但是你的下一任买家就不一定了,想必你的买家也会非常介意这一点,这又会非常影响房子未来的流动性。

 

我相信,没有多少人会接受,你的新房房子一拿到产权证,就已经是30岁,甚至是40岁了。

 

而且这个不是单个地块的问题,而是大量地块的问题,就像为什么中山站附近至今还是香蕉林,就是因为地块早早就已被出让,现在想要也不回来,无法去做城市规划。

中山站附近被小开发商屯着的土地▼

 

三四线城市的房产,是如何收割的?

 

 

其实除了中山,大湾区的小城市、惠州、江门、肇庆都或多或少有这些土地历史遗留问题,其实,这是中国大多数三四线城市的缩影,屯地捂地,然后迟迟不开发。

 

而置业顾问和中介在交易过程中,也不会刻意提示购房者其中的风险。

三四线城市房产中的雷,真的是怎么排也排不晚的,一串又一串。

 

五.三四线城市房地产割韭菜之四——大肆造新区、配套不兑现

 

除此之外,三四线小城市还特喜欢搞出一个规划宏伟的新区,把城市框架拉得极其臃肿。

 

三四线城市的房产,是如何收割的?

 

 

老城区太臃肿,建立新城区,无可厚非,可是一个人口才几百万的城市,有必要跑到十几公里之外去建新城区吗?

 

作为一个小城区,你造那么大新区,却没有人口来填满,新区差不多就成了一个鬼城,你说有什么意义呢?

 

这就会发生一个现象,买了住宅,旁边的配套迟迟建不起来,甚至人气都非常差,所谓城市发展方向、城市新中心都是大忽悠。

更多都是各区各镇政府各有打算,小城市的关系盘根错节,造成是城市无法精耕细作。

 

而且走过这么多三四线城市,发现越小的城市越喜欢窝里横,心不往一处使。

 

当然说来说去,还是领头的要足够强势。

 

六.连大开发商都想快进快出的市场,你还要据守吗?

 

但大开发商在县城,其实也是很难玩得转的。

 

一般来说,县城的房地产一般是有两套价格体系的,一套是碧桂园恒大这些大开发商为主的价格体系,一套是当地的各种野路子开发商为主的价格体系,大开发商不少也是被“去化”搞得头疼。

 

大开发商愿意下沉到三四线城市,还是为了利润,为了规模,可以快速高周转。

 

最直白的原因,还是在于县城的原生购买力实在太弱太弱,所有的营销体系,在有限的购买力面前,轰然倒塌。

 

大开发商深谙在这种混乱市场下的打法就是:快进快出,不必恋战。毕竟跑得慢了,就被埋进去了。

 

七.结

 

三四线城市不可能有持续性的需求,而开发商的打法也佐证了,三四线市场的不可持续。

 

在这样的市场,最好不要碰,不然以后暴雷了躲都来不及。(靠近大城市的三四线城市除外)

 

可以说,三四线房地产的概念炒作、忽悠,甚至已经到了一种无法挽救的地步。

 

而三四线城市本身又是一个关系大于规则的社会,制度不完善,无法走市场化道路维权,这又会让市场陷入恶性循环的状态。

 

上阵子,一直传言271家房企倒闭,而且倒下去的很多都是资金实力弱、开发水平低的三四线城市的小开发商。我觉得这反而是个好事,毕竟都是市场竞争、丛林法则之下的结果。

 

毕竟,雪崩之时,没有一片雪花是无辜的。

来源:大胡子说房  编辑:刘晓风
频道推荐
要闻
"钰美芳华"等新兴中国品牌参展“2019中国品牌全国推介周”
今年是第三个中国品牌日。为积极响应 中国品牌日 的国家号召,近日, 2019 中国品牌推
财经
中国白酒海外市场增长显著 西方市场仍待突破
中国白酒海外市场增长显著 西方市场仍待突破
热门点击
买毛坯房好 还是精装房好?
买毛坯房好还是精装房好?相信有很多人在买房时都会面临这个问题。精装房和毛坯房各有
Copyright @ 2011-2019 www.cneinn.com 品牌财富网 版权所有
地址:北京市海淀区复兴路3号 E-mail:cneinn@163.com
百度统计